Пакет акций — количество акций одного ОАО, которое находится под единым контролем. Различают следующие три основных вида пакетов акций.
Миноритарный
Этот пакет акций еще иногда называют неконтролирующим. Это малая доля акций, сосредоточенная в одних руках, которая не позволяет существенно влиять на принимаемые решения. Тем не менее, их владелец может запрашивать информацию о работе общества, участвовать в собраниях акционеров.
Блокирующий (blocking share holding)
Это доля акций, которая позволяет ее владельцам отменять любые решения общества и наделяет их правом вето. Количество акций, необходимое для блокирования решений общества, может быть прописано в уставе ОАО. Если речь идет о квалифицированном большинстве в 3/4 голосов, то блокирующим будет являться 25%+1 акция.
Контрольный (controlling interest)
Этот пакет акций дает владельцу контроль за решениями ОАО, так как он имеет большинство голосов на собрании акционеров.
Считается, что 5% акций достаточно для созыва акционеров, 25% — для блокирования большинства решений собрания (для крупных ОАО — 20-30%). Обладание более, чем 50% акций гарантирует полный контроль над деятельностью компании.
Стоит отметить, что цена крупных пакетов акций может увеличиваться, если обладание ими позволяет оказывать влияние на деятельность компании. Продавец пакета акций устанавливает надбавку к курсу акций.
Отличительные черты контрольного пакета акций
Контрольный пакет акций дает возможность владельцу принимать решения относительно функционирования компании, определять перспективы ее развития, назначать руководство (совет директоров, руководителя). Но для принятия некоторых решений контрольного пакета может оказаться недостаточно. Например, для ликвидации или реорганизации компании.
Какой долей акций нужно владеть для обладанием контрольным пакетом акций? Теоретически это не менее половины всех выпущенных акций (50%+1 акция). Практически такого количества может и не требоваться, т.к. на собрании акционеров редко бывают представлены все держатели бумаг. Поэтому в большинстве компаний решения на собрании принимаются большинством голосов от присутствующих. Как правило, в ОАО преобладают акционеры. Причем, чем крупнее компания, тем более распылены ее акции между акционерами. Часто для получения контроля над предприятием бывает достаточно 20-30% всех акций.
Владельцами контрольных пакетов акций могут стать крупные акционеры, основатели компании и топ-менеджеры или государство. Например, государству сегодня принадлежит контрольный пакет в таких компаниях как Сбербанк, ВТБ, Роснефть, Газпром, РЖД.
В российской практике участия государства в управлении предприятиями, имеющими государственный пакет акций, выделяются три основных механизма:
представление интересов государства;
внесение государственных пакетов акций в уставные фонды организаций, находящихся под контролем государства, в том числе с созданием холдинговых компаний.
1. Представление интересов государства. Первой формой
такого представления является Институт представителей государства в органах управления акционерных обществ
.
Институт представителей государства был введен Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1200 «О некоторых мерах по обеспечению государственного управления экономикой», а примерный договор на представление интересов государства в органах управления акционерных обществ был утвержден через два года постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 1996 г. № 625 «Об обеспечении представления интересов государства в органах управления акционерных обществ (хозяйственных товариществ), часть акций (доли, вклады) которых закреплена в федеральной собственности». И только в 2000-2003 годах были приняты нормативные акты, регламентирующие процедуры назначения представителей государства в органы управления акционерных обществ (хозяйственных товариществ), часть акций (доли, вклады) которых закреплена в федеральной собственности, и использования прав акционеров.
Государство управляет принадлежащими ему акциями, а также осуществляет свои права участника в хозяйственных обществах через институт своих представителей, назначенных Правительством РФ.
Порядок назначения представителей государства, их функции, порядок принятия ими решений, их отчетность регулируются Положением «О порядке назначения и деятельности представителей РФ в органах управления и ревизионных комиссиях открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, акции которых находятся в федеральной собственности, а также в отношении, которых принято решение об использовании специального права на участие РФ в управлении ими («золотой акции»)», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 7.03.2002г. № 195.
Положение регламентирует деятельность представителей государства в акционерных обществах федерального подчинения, в которых ему принадлежит не менее 98% акций или «золотая акция». При этом для остальных акционерных обществ никаких нормативных документов федерального уровня не существует, и в практике приходится опираться на данное Положение, которое в случае каких-либо судебных дел оказывается юридически не состоятельным по отношению к акционерному обществу, где доля принадлежащих государству акций существенно ниже 98%.
В соответствии с данным Положением представителями государства в акционерных обществах могут быть государственные служащие, сотрудники Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество) и его территориальных отделений. Иные граждане Российской Федерации (за исключением избранных в представительные органы государственной власти либо местного самоуправления) могут быть представителями на основании договоров, заключаемых в установленном порядке. Представителями Российской Федерации в органах управления и ревизионных комиссиях акционерных обществ, в отношении которых принято решение об использовании специального права («золотой акции»), могут быть исключительно государственные служащие.
Представители Российской Федерации в совете директоров и ревизионной комиссии акционерного общества, в отношении которого принято решение об использовании специального права («золотой акции»), назначаются Правительством России по представлению министерства, подготовленному на основании предложений федерального органа исполнительной власти.
В совет директоров и ревизионную комиссию акционерного общества может быть назначено по одному представителю Российской Федерации. При этом представитель Российской Федерации в совете директоров акционерного общества входит в количественный состав совета директоров.
Задача представителя государства в совете директоров состоит в обеспечении связи между данным органом управления и федеральным органом государства, контролирующим действия данного акционерного общества.
К собранию совета директоров акционерного общества формируется повестка дня. В отличие от других членов совета представитель государства перед тем, как внести свои вопросы в повестку дня, направляет свои предложения в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, который сообщает свое мнение о предложениях представителя Российской Федерации в орган, принимающий окончательное решение, и передает представителю РФ письменные директивы по указанным предложениям.
После утверждения повестки дня общего собрания акционеров представитель Российской Федерации информирует министерство и федеральный орган исполнительной власти о ее содержании, а при наличии в ней вопросов, по которым представитель Российской Федерации имеет право вето, направляет также свои предложения по его использованию.
Федеральный орган исполнительной власти направляет представителю РФ письменные директивы об использовании права вето. При отсутствии письменных директив представитель РФ действует в соответствии с предложениями, направленными им ранее в вышестоящие органы.
До проведения заседания совета директоров представитель РФ направляет в соответствующий федеральный орган исполнительной власти повестку дня заседания совета директоров и свои предложения по голосованию.
На основании мнения федерального органа исполнительной власти представитель получает письменные директивы по голосованию на заседании совета директоров. При отсутствии письменных директив представитель Российской Федерации голосует в соответствии с предложениями, направленными им ранее в вышестоящие органы.
Управление государством акционерными обществами, где 98-100% акций закреплено в государственной собственности, аналогично управлению акционерными обществами с «золотой акцией», за исключением того, что федеральные органы управления вырабатывают указания для представителя государства в совете директоров совместно, а не раздельно.
Холдинговая компания (холдинг) — это система коммерческих организаций, которая включает в себя «управляющую компанию», владеющую контрольными пакетами акций и/или паями дочерних компаний, и дочерние компании. Управляющая компания может выполнять не только управленческие, но и производственные функции. Дочерним же признаётся хозяйственное общество, действия которого определяются другим (основным) хозяйственным обществом или товариществом либо в силу преобладающего участия в уставном капитале, либо в соответствии с заключённым между ними договором, либо иным образом (п. 1 ст.105 ГК; п. 2 ст. 6 Закона об акционерных обществах; п.2 ст. 6 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).
Холдинговые компании возникают по всему миру под влиянием общих для всех стран процессов интеграции. Почему же компании объединяются именно в холдинг, а не создают концерн, конгломерат, трест?
Холдинги образуются для определенной цели. Это, как правило, завоевание новых секторов рынка и/или снижение издержек. Оба этих фактора повышают стоимость компании, ее капитализацию и для достижения этой цели необходима эффективная работа всей системы, а не только управляющей компании.
Необходимо отметить, что и стоимость акций холдинга тоже растет только при эффективной работе всей системы (всех ее частей — управляющей компании и дочерних предприятий).
В последнее время корпоративный мир захлестнула волна объединений, слияний и поглощений. Объединяются все: автомобилестроители, связисты, энергетики, компьютерщики, финансисты.
Рассмотрим, какими путями коммерческие организации могут объединяться в холдинговые компании.
(а) Холдинговые компании могут создаваться, например, посредством последовательного присоединения или получения контроля над компаниями, которые объединены одним видом бизнеса (машиностроение, пищевая промышленность, с/х и т.д.). Это так называемая «горизонтальная интеграция».
Основная цель таких холдингов — завоевание новых секторов рынка. В качестве примера здесь можно привести тот факт, что в начале года руководители ведущих Британских табачных компаний British-American Тobacco (BAT) и Rrothmans International, занимающих второе и четвертое места в мире по объемам продаж, объявили о планах создания единого концерна, который станет крупнейшим мировым производителем табачной продукции. Сумма сделки оценивается в 13 млд фунтов стерлингов. Новая компания с общим обьемом продаж 21, 32 млд долларов и мощностью 1 триллион сигарет в год будет контролировать около 17% мирового рынка.
(б) Второй путь образования холдинговых компаний — это объединение предприятий единого технологического цикла (от сырья до готовой продукции). Это так называемая «вертикальная интеграция».
Главной целью такого объединения является снижение общих издержек, достижение ценовой стабильности, повышение стоимости компании. Примером может служить объединение электростанции и угольного разреза в Приморском крае в конце прошлого года. Из Приморской ГРЭС и Лучегорского разреза образовалась компания ЛуТЭК, контрольный пакет которой достался РАО ЕЭС России. Цели этого смелого эксперимента были вполне определенны — снизить себестоимость электроэнергии (а это серьезная проблема в Приморском крае) и справедливо распределить деньги между энергетиками и угольщиками. Благодаря этому объединению объем производства вырос на 6%, себестоимость угля снизилась на 3%, электроэнергии- на 17%, а прибыль возросла на 59%.
(в) Холдинговые компании могут создаваться и путем последовательного создания предприятий и последующего их присоединения к группе. Именно так действовал «стальной король» Эндрю Карнеги почти 130 лет назад. В своей автобиографии он пишет о том, что только после того, как созданное им предприятие доказывало свою эффективность, он включал его (тем или иным способом) в свою группу.
Такая политика позволяла ему избежать больших потерь при неэффективной работе или банкротстве нового предприятия. Тактики последовательного присоединения придерживается и компания Макдональдс. В качестве вклада она передает торговую марку, технологию менеджмента и т.д.
(г) На практике имеются примеры объединения не только отдельных коммерческих организаций, но и холдинговых компаний. Например, объединение известного сталелитейного концерна Германии и аналогичного в Нидерландах было реализовано следующим образом. Их владельцы: компании KN Hoogovens NV и Hoesch AG создали на паритетных началах (50% х 50%) управляющую компанию Estel NV в которую в качестве своих вкладов передали по 100% акций концернов.
(д) Транснациональные и национальные компании объединяются по аналогичным схемам.
При объединении крупнейших бельгийского и индийского пивных концернов была реализована следующая схема. Учредив на паритетных началах управляющую компанию SUN-Interbrew (на базе Sun-Brewing) каждый получил по 34% акций. В качестве вклада в уставной капитал бельгийцы передали акции заводов Россар, Десна, товарную марку пива «Stella Artois» плюс 40 млн долларов. Индийцы — акции заводов и сбытовую сеть. Кроме того 32% акций новой компании будет продаваться по открытой подписке.
(е) Значительное количество холдинговых компаний образовалось и путем «деления» больших компаний при их реструктуризации. Такой способ был характерен для многих Российских предприятий в начале 90 годов при переходе на самоокупаемость. Трансформация приводила к созданию большого числа дочерних компаний (бывших производств) со 100% участием материнской компании.
Все приведенные выше процедуры образования холдинговых компаний могут осуществляться следующим образом:
Путем скупки акций на вторичном рынке, которую осуществляет брокер;
Путем обмена акциями, специально эмитированными для этого каждым предприятием. Именно так поступил генеральный директор «Уралмаш заводов» Каха Бендукидзе для получения контроля над «Ижорскими заводами» (каждая группа являлась холдингом). Для этого он провел дополнительную эмиссию и обменял весь пакет дополнительной эмиссии на уже имевшийся пакет «Ижорских заводов». Из-за разницы в стоимости пакетов, он получил контроль над заводом за небольшой процент своих акций.
Путем создания специальной управляющей компании, куда учредители передают пакеты акций предприятий, которые они хотят включить в холдинг. При этом передаваемые акции предприятий обменивались на эмитированные акции этой компании.
Путем передачи ключевых, для данного бизнеса, патентов, авторских прав, ноу- хау (пример- компания «МакДональдс»).
В последнее время и в нашей стране стал использоваться популярный на западе агрессивный способ получения контроля над компаниями через процедуры банкротства. «На рынке банкротств сформировалась жесткая и закрытая система перераспределения собственности», пишет «Эксперт». Причем получить контроль над конкурентом или даже купить его можно, приобретя долги этого предприятия и осуществив необходимые действия, определяемые законом о банкротстве. Кстати, процедура банкротства широко используется для преобразований и разделения частей холдинговых структур, отчуждения части какой — либо группы с последующим включением в свой холдинг. Снова процитируем журнал «Эксперт» — «Девяносто пять процентов сегодняшних банкротств в России осуществляются в целях передела собственности … и происходят в рамках процесса, когда какая-либо коммерческая структура строит свою вертикаль…». Можно вспомнить, например, попытку г-на Быкова получить контроль над всей энергетикой Красноярского края и его конфликт с губернатором А.И. Лебедем.
Судя по публикациям «Эксперта» и «Коммерсанта» — в России это почти универсальный способ приобретения предприятий.
Косвенно об этом можно судить по активности наших законодателей, просматривая мониторинг законодательства. Например, последнее указание ЦБ РФ, регулирующее процедуру замены обязательств банков на их конвертируемые обязательства — владельцы этих обязательств могут обменять их на акции банка — должника, а потом продать его имущество.
Следует отметить еще один способ образований холдингов (как «сверху», так и «снизу») — объединение производителей и финансовых структур. Например, скупка каким либо банком пакетов акций предприятий привела к тому, что банки стали владеть разными по объему пакетами предприятий из разных отраслей.
Через какое-то время банки были вынуждены создавать управляющие компании, в которые и передали пакеты акций предприятий из одного вида бизнеса, а «лишние» предприятия вынуждены были «сбросить».
Так поступил банк «Менатеп», Онэксим-банк» и др.
Образование «снизу» происходило, когда промышленные предприятия для привлечения инвестиций и повышения привлекательности совместно с инвестором (часто с группой инвесторов, которые образуют синдикат) создавали управляющую компанию. Доли акций определялись исходя из оценки стоимостей предприятий и долей инвесторов.
Для реализации этой процедуры осуществляется подготовка проспекта эмиссии и его размещение: частное (как в данном случае) или открытое.
В отличие от случая с отдельным предприятием для создания холдинговой структуры практически всегда используется частное размещение.
Зачастую в уже созданных и успешно работающих холдингах проводятся слияния, разделения и поглощения.
Управление холдингом
В соответствии с законодательством управление холдингом, как и любым акционерным обществом, осуществляется через собрания акционеров, советы директоров, исполнительную дирекцию. Однако для холдинговых структур основные акционеры четко определены и именно они осуществляют (через аппарат управления) управление всей группой. Есть особенности осуществления и разделения по частям группы объема управляющих процедур. На самом верхнем уровне холдинга (как и на всех уровнях сложных холдингов) объем управляющих функций может значительно меняться в зависимости от правовых возможностей и предпочтений собственников каждого уровня.
В разных типах объединений могут использоваться разные компоненты менеджмента. Минимальный объём управления (компонентов менеджмента) осуществляется в картеле: маркетинг и бизнес-планирование, общие для всех предприятий входящих в объединение; более высокий уровень управления в финансово-промышленных группах, где помимо маркетинга и бизнес-планирования осуществляется и управление финансами; в синдикате же по сравнению с предыдущей структурой вместо финансового менеджмента присутствуют такие компоненты как логистика и единая для всех предприятий, входящих в объединение, система управления; в промышленных и коммерческих группах финансовый менеджмент совмещается с логистикой и единой структурой управления. Самый высокий уровень организации осуществляется в концерне, где присутствуют все компоненты менеджмента: экономика, бизнес-план, маркетинг, учёт, финансы, логистика и структуры. Причём, надо сказать, что холдинг в процессе своего существования может менять объем элементов менеджмента — от картеля до концерна или наоборот.
Чаще всего в сложном холдинге количество управляющих функций увеличивается по мере перехода на нижний уровень группы.
Формально процедура управления определена законодательством. Для многих холдингов основные акционеры управляющей компании холдинга имеют большинство, как на собрании акционеров, так и в советах директоров и могут провести все необходимые им решения в управлении.
В последнее время и в России стал использоваться популярный на западе метод повышения управляемости путем расстановки топ менеджеров на ключевые должности холдинга. Для обеспечения эффективного управления повсеместно используются различные способы мотивации (стимулирования) топ менеджеров. Большинство компаний передают им долю акций, стоимость которой растет при эффективной работе предприятия, а сами менеджеры являются партнерами. Другой способ предлагает Ричард Брейли (автор монографии «Корпоративные финансы») в своей статье «Опционы против лимузинов». Это договор о праве менеджера в определенный срок купить по фиксированной цене определенное количество акций компании и продать их по цене текущих рыночных котировок (опцион). Помимо стимулирования практикуется и заключение «жестких» контрактов между советом директоров (т.е. ключевыми акционерами) и топ менеджерами, что позволяет контролировать их деятельность.
Таким образом, перечисленные выше организационные и правовые процедуры активно используются в России как приёмы менеджмента на всех этапах и уровнях функционирования холдингов.
Пакет акций — количество акций одного акционерного общества, находящееся в одних руках
или под единым контролем. Стоимость крупных пакетов может многократно увеличиваться,
если их обладание позволяет оказывать влияние на деятельность общества.
Всегда важно выделить два вида пакета акций – контрольный (мажоритарный) и миноритарный.
Мажоритарный пакет подразумевает наличие более 50% акций предприятия, что даёт право
владельцу осуществлять полный контроль над ним. На практике же, когда акции компании
находятся у различных инвесторов, данный процент может быть и более низким.
Классификация по доли владения носит условный характер и зависит от конкретной ситуации
в компании. Если 30% пакет акций будет являться самой крупной долей владения для данного
акционерного общества, то это мажоритарный, контрольный пакет.
ЗНАЧИМОСТЬ РАЗМЕРА ПАКЕТА АКЦИЙ
Дробная часть акции дает ее владельцу права в той доле, которая она составляет от целой
акции. Владелец дробной акции имеет права на участие в общем собрании акционеров и
получение определенной информации (бухгалтерской отчетности, заключений аудитора и
ревизионной комиссии, сведения о кандидатах в исполнительные и другие органы власти
общества, проекты изменения устава и решения общего собрания АО. Он может, в случае не
участия или голосования против реорганизации общества, получить акции вновь созданных
обществ в том объеме, который ему принадлежал в реорганизуемом обществе.
Пакет акций в количестве 1% дает право владельцу получить доступ к базе данных акционеров
(наименование акционера, количество и категории акций, принадлежащих ему). Для проведения
успешной скупки обладание подобной базой данных необходимо. Владельцы такого пакета могут
обращаться в суд с иском к членам совета директоров, исполнительного органа о возмещении
убытка причиненного обществу их действиями.
Владельцы пакета «голосующих» акций в количестве 2% могут включить нужные им вопросы в
повестку дня годового собрания акционеров и выдвинуть кандидатов в совет директоров,
исполнительные органы, ревизионную и счетную комиссии. Продвижение своего представителя
на важный пост повышает влияние «стратегического инвестора».
Владелец пакета «голосующих» акций в количестве 10% вправе инициировать проведение
внеочередного собрания акционеров с определением его повестки дня. Такой пакет
прибавляет «стратегу» маневренности и делает контроль за деятельностью акционерного
общества более оперативным.
Владельцы блок – пакета акций могут заблокировать решения общего собрания акционеров.
Поэтому в российской практике часто борьба разворачивается именно за эту долю в уставном
капитале.
Блокирующий пакет – доля обыкновенных акций в акционерном обществе, которая позволяет
их владельцам накладывать вето на решения совета директоров. Если уставом акционерного
общества предусмотрено, что решение по такому-то вопросу может быть принято
квалифицированным большинством, скажем, в 3/4 голосов, то блокирующим пакетом будет
25 % + 1 акция).
Часто блокирующий пакет акций сохраняет за собой государство, чтобы сохранить влияние
на деятельность значимого акционерного общества после приватизации.
На практике далеко не все акционеры присутствуют на собраниях. А количество голосов,
необходимых для принятия положительного решения, рассчитывается не от общего числа
голосующих акций, а от акций, владельцы которых присутствуют на собрании (при условии
наличия кворума). Поэтому блокировать решение можно и значительно меньшим числом голосов.
Следует отметить, что случаи, когда для принятия решений необходимо большинство в 3/4,
должно быть полно и четко прописаны в уставе общества. В этом случае владение 25% пакетом
акций предоставляет возможность блокировать невыгодное решение общего собрания акционеров.
Например:
1. Внесение изменений и дополнений в устав общества или утверждение устава общества
в новой редакции.
2. Реорганизация общества.
3. Ликвидация общества, назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного
и окончательного ликвидационных балансов.
4. Определение количества, номинальной стоимости, категории (типа) объявленных акций и прав,
предоставляемых этими акциями.
5. Увеличение уставного капитала общества.
Контрольный пакет — количество акций, дающих акционеру возможность оказывать решающее
влияние на деятельность акционерного общества. Теоретически должен составлять 50% плюс
одна акция, но практически бывает достаточно гораздо меньшего числа. Это объясняется
следующими обстоятельствами.
а) степенью «распыленности» акций среди держателей;
б) структурой выпущенных акций (соотношением «голосующих» и «безголосых» акций);
в) пассивностью или активностью акционеров в деятельности общества (участие в общих
собраниях акционеров).
Контрольный пакет акций предоставляет возможность его владельцу управлять акционерным
обществом. То есть фактически, владелец контрольного пакета контролирует (поэтому он
так и называется — контрольный) деятельность предприятия и может самостоятельно принимать
стратегические решения,
Недавно на рынке недвижимости был анонсирован новый продукт — имущественный пакет покупателя. Новострой-М попросил независимого эксперта Екатерину Румянцеву, председателя совета директоров Kalinka Group , прокомментировать выход новинки на рынок новостроек.
Элитный жилой комплекс «Вавилово» , построенный по индивидуальному проекту архитектора Эразма Пепаняна, расположился на юго-западе Москвы, в одном из самых экологически чистых и зеленых районов столицы. В состав этого многофункционального комплекса входят как жилые помещения премиум-формата, так и офисная часть, доход от ее аренды будет источником для погашения затрат собственников квартир на эксплуатацию комплекса.
«Имущественный пакет покупателя» — беспрецедентная для России программа, реализованная только в этом проекте. Покупка жилья дает хозяину право стать держателем акций управляющей компании — открытого акционерного общества «Вавилово», реализующего проект этого жилого комплекса. Общее количество акций компании эквивалентно жилой площади здания. Каждый покупатель получает пакет акций, пропорциональный площади приобретенной квартиры. Таким образом, весь уставной капитал управляющей компании распределен между собственниками квартир, которые смогут получить не только квадратные метры, но и источник дохода для погашения текущих затрат на эксплуатацию комплекса. А при благоприятной конъюнктуре на рынке офисной аренды и приличный дополнительный доход, который со временем (в зависимости от рыночной конъюнктуры срок может составить от 30 лет) может превысить затраты на покупку «имущественного пакета покупателя», то есть исходные затраты на покупку квартиры.
Будет ли «имущественный пакет» внедряться другими застройщиками? В чем преимущество этого предложения, есть ли минусы?
Идея сделать собственников квартир акционерами управляющей компании не нова, она обсуждается на рынке уже несколько лет. Однако пока успешного опыта ее реализации не было. В чем заключаются основные риски распределения акций между жителями дома? На мой взгляд, можно выделить три потенциальные проблемы.
Во-первых, когда помещениями владеет большое количество людей, договориться об управлении непросто. Право получать доход связано с необходимостью исполнять определенные обязанности. Велика вероятность, что владельцы квартир, ставшие акционерами своей управляющей компании, получат дополнительное серьезное занятие в свое свободное время. Им придется участвовать в собраниях, принимать решения о размере арендной ставки, сдаваемых площадях, согласовывать кандидатуры арендаторов. Эффективность такой работы предугадать сложно, высока вероятность убытков.
Неудивительно, если для части собственников квартир затраты времени и сил не будут оправданы получаемыми доходами. Тогда они решат отказаться от нагрузки и продать свои акции. В этом случае не исключено, что через год или больше в жилом комплексе установится традиционная схема управления.
Во-вторых, на начальном этапе строительства всегда существует соблазн продать нежилые помещения, потому что они стоят дорого. В первые месяцы реализации проекта сложно предугадать, как может измениться финансовая ситуация застройщика, каким будет спрос, и как будут идти продажи. При неблагоприятной конъюнктуре благое начинание может и не дожить до завершения строительства. Экономическая необходимость может оказаться сильнее маркетинговой концепции.
И, наконец, отказ от реализации офисных площадей означает, что застройщик не получит часть доходов, не компенсирует значительную долю своих затрат. Естественно, он захочет вернуть эти деньги, увеличив стоимость кв. метра. Последствия такого решения предсказать сложно, но наверняка не все захотят переплачивать за квартиры из-за (пусть и неявной, но вполне реальной) «нагрузки» в виде акций УК, кто-то усомнится в успешности данного начинания. Как следствие, могут возникнуть сложности с реализацией, придется искать способы их преодолеть. Если застройщик объявит о скидках, это, скорее всего, ухудшит получаемую прибыль. Между такими потенциальными проблемами ему необходимо будет найти баланс.
Будет ли пакет пользоваться спросом у покупателей элитного жилья?
Точно оценить экономическую привлекательность участия в акционерном обществе, управляющем жилым комплексом, достаточно сложно. Из открытых источников известно, что площадь офисных площадей в ЖК «Вавилово» составляет 10 500 кв. метров, а средняя арендная ставка — 21 тыс. рублей за кв. метр в год. В комплексе 257 квартир, — допустим, что таково число акционеров, тогда валовый месячный доход в среднем составит 71,5 тыс. рублей в месяц на одного акционера. Из него надо вычесть налог на прибыль и расходы по содержанию помещений, что может уменьшить итоговую величину в два раза или еще больше. Кроме того, неясно, с какой части сдаваемых площадей акционеры будут получать доход, — возможно, полезная площадь, сдаваемая в аренду, будет меньше.
Тем не менее, несмотря на все потенциальные сложности и подводные камни, стоит отметить, что, если «имущественный пакет покупателя» продемонстрирует свою жизнеспособность, он почти наверняка будет использован и другими застройщиками.
| Читайте: |
|---|